日前，

宿遷市國(guó)土資源局發(fā)布

《關(guān)于開展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置” 試點(diǎn)助力鄉(xiāng)村振興建設(shè)的指導(dǎo)意見（試行）》

宿遷農(nóng)村宅基地政策要有新變化！

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　　關(guān)于開展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置” 試點(diǎn)助力鄉(xiāng)村振興建設(shè)的指導(dǎo)意見（試行）

　　各縣局、市局各分局：

　　根據(jù)2018年中央一號(hào)文件要求，深化農(nóng)村宅基地制度改革，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)形式，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)和農(nóng)民房屋使用權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市農(nóng)村宅基地存量面積大、利用潛力高的現(xiàn)狀，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村閑置宅基地的合理高效利用，釋放宅基地（房屋）的資產(chǎn)紅利，制定本指導(dǎo)意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導(dǎo)思想

　　深入貫徹落實(shí)黨的十九大、十九屆三中全會(huì)、中央一號(hào)文件精神以及中央、省委、市委農(nóng)村工作會(huì)議精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、進(jìn)中爭(zhēng)先工作總基調(diào)，以新發(fā)展理念為指引，按照高質(zhì)量發(fā)展的要求，統(tǒng)籌推進(jìn)宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革任務(wù)，堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益、保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，為承接資本、人力、技術(shù)等要素返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)造條件，加快實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量更加全面發(fā)展。

　?。ǘ┗驹瓌t

　　1.集體所有制不突破。在守住“農(nóng)村土地集體所有制性質(zhì)不改變”的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)和基層創(chuàng)新相結(jié)合，積極實(shí)踐，大膽創(chuàng)新，先行先試。

　　2.保障集體成員合法權(quán)益。以實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好集體成員宅基地合法權(quán)益為指引，充分尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民對(duì)宅基地的各項(xiàng)權(quán)益。

　　3.促進(jìn)宅基地放活使用。完善宅基地權(quán)能，探索宅基地權(quán)益多種實(shí)現(xiàn)形式，嚴(yán)禁違法占地、違規(guī)建設(shè)。對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)的宅基地統(tǒng)一管理，實(shí)施集中居住；城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍外，以落實(shí)“一戶一宅”為重點(diǎn)，結(jié)合特色村居建設(shè)推行農(nóng)村更新改造，確保宅基地在布局上更緊湊、在利用上更科學(xué)、在結(jié)構(gòu)上更優(yōu)化，使改革成果惠及廣大農(nóng)民。

　　二、試點(diǎn)目標(biāo)和范圍

　?。ㄒ唬┰圏c(diǎn)目標(biāo)

　　深入探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)形式，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶宅基地資格權(quán)、適度放活宅基地使用權(quán)，充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用。通過(guò)試點(diǎn)探索形成適合我市市情的宅基地三權(quán)分置改革制度，建立層次分明、結(jié)構(gòu)合理、保護(hù)有力的“三權(quán)分置”格局和規(guī)范高效的“三權(quán)”運(yùn)行機(jī)制，讓農(nóng)民成為改革的積極參與者和真正受益者，促進(jìn)農(nóng)村土地資源合理利用，助力鄉(xiāng)村振興建設(shè)。

　?。ǘ┰圏c(diǎn)范圍

　　在市區(qū)范圍內(nèi)開展試點(diǎn)工作，各區(qū)可以優(yōu)先選擇部分規(guī)劃明晰、用地矛盾少、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、群眾熱情高的鄉(xiāng)村（1-2個(gè)村組），開展宅基地“三權(quán)分置”改革工作，鼓勵(lì)各區(qū)探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)取得、保留、注銷、恢復(fù)及權(quán)益保障的實(shí)現(xiàn)路徑。

　　三、試點(diǎn)任務(wù)和要求

　?。ㄒ唬┟鞔_宅基地集體所有權(quán)

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)本集體內(nèi)部宅基地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；依法享有對(duì)本集體的村莊用地進(jìn)行合理規(guī)劃、管控和開展生產(chǎn)生活的權(quán)利；集體經(jīng)濟(jì)組織依法監(jiān)督宅基地流轉(zhuǎn)和使用，在宅基地流轉(zhuǎn)、征收時(shí)依法組織民主協(xié)商和決策監(jiān)督權(quán)能。

　　（二）探索宅基地農(nóng)戶資格權(quán)

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有取得宅基地的權(quán)利，對(duì)宅基地依法享有長(zhǎng)期、穩(wěn)定占有和使用，并依法享有參與分配宅基地流轉(zhuǎn)收益的權(quán)利。

　　1.資格權(quán)的認(rèn)定。依照“按人核算、按戶審批”的宅基地分配模式，參照《江蘇省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定，人均耕地超過(guò)1畝的村小組，戶均宅基地面積不得超過(guò)200平方米；人均耕地不足1畝的村小組，戶均宅基地面積不得超過(guò)135平方米。依法批準(zhǔn)的宅基地享有資格權(quán)。

　　2.資格權(quán)的退出。對(duì)有退出意向但又不想徹底失去宅基地的，可采取“留權(quán)不留地”的方式保留資格權(quán)。對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)力回購(gòu)的，可以以行政區(qū)域?yàn)閱挝婚_展宅基地退出收儲(chǔ)工作，收儲(chǔ)資金可以通過(guò)財(cái)政、融資、抵押貸款等方式籌措。

　　3.資格權(quán)人的權(quán)益保障。資格權(quán)人自行依法盤活利用宅基地及農(nóng)房的，集體經(jīng)濟(jì)組織不得參與收益分成；集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地統(tǒng)一盤活利用的，資格權(quán)人依法享有參與分配收益的權(quán)利（具體分配模式由全體資格權(quán)人與集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一協(xié)商確定）。

　　（三）適度放活宅基地合法使用權(quán)

　　在符合法律、規(guī)劃的前提下，按照自愿償、“戶有所居”、房地一體的原則，允許通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)予、繼承、出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)及地面建筑物（構(gòu)筑物），禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地建房，其中轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)予只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行，出租、抵押、入股、繼承可以在非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行。探索頒發(fā)農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，在宅基地與農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記證書上標(biāo)記明確宅基地所有權(quán)人、宅基地資格權(quán)人、使用權(quán)租賃人、租賃期限，放活農(nóng)房使用權(quán)和宅基地使用權(quán)。在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)，允許通過(guò)宅基地整治騰出的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地盤活利用。

　　1.自行開發(fā)使用宅基地。在不改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的前提下，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民利用自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展富有鄉(xiāng)村特色的民宿、農(nóng)家樂和養(yǎng)生養(yǎng)老基地。

　　2.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，不改變集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。受讓人在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)依法享有宅基地使用權(quán)及地上建(構(gòu))筑物的占有、使用、收益和處分權(quán)利。

　?。?）流轉(zhuǎn)要求。①流轉(zhuǎn)前提：產(chǎn)權(quán)清晰、符合相關(guān)規(guī)劃要求、符合產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策。②流轉(zhuǎn)期限：出租流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)20年；入股、抵押流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)30年。③流轉(zhuǎn)范圍：對(duì)規(guī)劃保留或已完成農(nóng)村更新改造的村莊，允許宅基地使用權(quán)依法實(shí)施流轉(zhuǎn)；對(duì)規(guī)劃不予保留的村莊，限制跨集體流轉(zhuǎn)使用。

　?。?）流轉(zhuǎn)方式。①對(duì)內(nèi)流轉(zhuǎn)：鼓勵(lì)農(nóng)戶通過(guò)集體組織內(nèi)部置換的方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)；②對(duì)外流轉(zhuǎn)：在保障“戶有所居”的前提下，鼓勵(lì)宅基地所有權(quán)人（或資格權(quán)人）對(duì)宅基地及地上建筑對(duì)外出租，或與外來(lái)投資主體合作建設(shè)經(jīng)營(yíng)；③在符合法律規(guī)范前提下，允許宅基地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押融資，以及依法再次流轉(zhuǎn)。

　?。?）流轉(zhuǎn)用途。①用于公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)項(xiàng)目?？梢圆捎脫苡玫姆绞焦?yīng)公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地（污水處理、交通設(shè)施、水電氣等生活配套、黨群服務(wù)、教育醫(yī)療、文化體育、健康養(yǎng)老等項(xiàng)目用地）。②建設(shè)改善農(nóng)民群眾住房條件項(xiàng)目。經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)，集體經(jīng)濟(jì)組織可以在流轉(zhuǎn)的宅基地上，采取“統(tǒng)規(guī)代建”和“統(tǒng)規(guī)自建”的方式，選址建設(shè)改善農(nóng)民群眾住房條件項(xiàng)目，引導(dǎo)農(nóng)民集中居住。嚴(yán)禁建設(shè)別墅大院和私人會(huì)所，嚴(yán)禁對(duì)外出售住房，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買或自建。③發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。集體經(jīng)濟(jì)組織為主體按照土地、城鄉(xiāng)規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行整村統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，用于發(fā)展鄉(xiāng)村二、三產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織引入市場(chǎng)機(jī)制，采取出讓、入股聯(lián)營(yíng)等方式發(fā)展鄉(xiāng)村二三產(chǎn)業(yè)（鄉(xiāng)村旅游及配套產(chǎn)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、農(nóng)貿(mào)商業(yè)、金融物流等農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)）。④復(fù)墾整理為農(nóng)業(yè)用地。對(duì)納入到土地整治搬遷復(fù)墾區(qū)域的宅基地，進(jìn)行集中復(fù)墾整理，所形成的新增耕地由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，壯大集體經(jīng)濟(jì)組織，原宅基地資格權(quán)人享有優(yōu)先承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　（4）流轉(zhuǎn)管理。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以通過(guò)自行協(xié)商和公開掛牌的方式流轉(zhuǎn)。①自行協(xié)商流轉(zhuǎn)：由流轉(zhuǎn)雙方持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)卮澹ㄉ鐓^(qū)）、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請(qǐng)，經(jīng)審核公示后，簽訂三方流轉(zhuǎn)協(xié)議（流轉(zhuǎn)雙方及鑒證方），流轉(zhuǎn)雙方持申請(qǐng)書、協(xié)議、支付憑證及權(quán)屬證明報(bào)市國(guó)土部門辦理登記備案手續(xù)。②公開掛牌流轉(zhuǎn)：宅基地資格權(quán)人或集體經(jīng)濟(jì)組織持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)卮澹ㄉ鐓^(qū)）、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面申請(qǐng)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）設(shè)定受讓人資格條件后依托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)或政府部門指定的其他平臺(tái)交易流轉(zhuǎn)。成交后簽訂三方流轉(zhuǎn)協(xié)議（流轉(zhuǎn)雙方及鑒證方），流轉(zhuǎn)雙方持申請(qǐng)書、協(xié)議、支付憑證及權(quán)屬證明報(bào)市國(guó)土部門辦理登記備案手續(xù)。

　　3.探索宅基地使用權(quán)空間位移。為提高區(qū)位優(yōu)勢(shì)或者將零散的宅基地進(jìn)行歸并整合，在宅基地流轉(zhuǎn)用于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和公益事業(yè)發(fā)展，以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和改善農(nóng)民群眾住房條件項(xiàng)目建設(shè)中，鼓勵(lì)各地探索宅基地使用權(quán)空間位移。在符合土地規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，通過(guò)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)村莊建設(shè)用地布局調(diào)整試點(diǎn)等政策，編制拆舊（區(qū)位條件差、零散的宅基地）建新區(qū)（擬用于開發(fā)建設(shè)的區(qū)域）實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)省自然資源廳批準(zhǔn)后，實(shí)現(xiàn)拆舊建新位置和面積互換，以此實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)空間位移，提高宅基地流轉(zhuǎn)使用效率和流轉(zhuǎn)收益。

　　四、保障措施

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

　　農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革事關(guān)廣大農(nóng)民群眾的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的繁榮發(fā)展，事關(guān)農(nóng)村的和諧穩(wěn)定，是夯實(shí)宅基地保障功能、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收益、提高資源配置效率的重要舉措，也是落實(shí)市委市政府關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展工作要求的重要措施，各分局要高度重視，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)。

　　（二）落實(shí)工作責(zé)任

　　各分局要加強(qiáng)政策研究，深入細(xì)致調(diào)查各村鎮(zhèn)宅基地利用現(xiàn)狀、閑置及流轉(zhuǎn)使用情況，積極探索開展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和有償退出工作。有條件的中心村可以參照城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)探索宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制，促進(jìn)宅基地用益物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保障農(nóng)村集體土地資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)富民增收。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)試點(diǎn)總結(jié)

　　依托宿城、宿豫等區(qū)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作加強(qiáng)權(quán)屬登記經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，廣泛聽取群眾意見，充分尊重群眾意愿，深化農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度改革，把解放思想、改革創(chuàng)新、大膽探索貫穿到各項(xiàng)工作中去，將宅基地三權(quán)分置改革到實(shí)處，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施。鼓勵(lì)各縣參照本意見執(zhí)行。

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宿遷市國(guó)土資源局

2018年11月19日