2019年宿城將實(shí)施17個(gè)地塊、134萬(wàn)多平方米

棚改房屋征收！

目前，棚戶區(qū)改造工作正如火如荼地進(jìn)行！

關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收的政策

這些你需要了解！

　　房屋征收系列解讀

　　宿遷市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收政策問(wèn)答

　　關(guān)于宿遷市區(qū)房屋征收，新一期政策問(wèn)答來(lái)了！

　　什么是貨幣補(bǔ)償？

　　貨幣補(bǔ)償是指在征收補(bǔ)償中，征收當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商，被征收人放棄房屋產(chǎn)權(quán)，由征收部門按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人以貨幣形式給予補(bǔ)償?shù)男袨椤?/P>

　　如何確定被征收房屋的貨幣補(bǔ)償金額？

　　貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)和被征收房屋的合法建筑面積確定。對(duì)大于房屋合法建筑面積的合法土地使用面積也應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，并計(jì)入貨幣補(bǔ)償金額。房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)的確定，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被征收房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素。

　　什么是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換？

　　房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指征收部門用政府建造或購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)與被征收房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被征收房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的評(píng)估價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，由對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)按照同一時(shí)點(diǎn)、相同方法評(píng)估確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或政府其他種類定銷商品房的，其價(jià)格按政府或物價(jià)部門有關(guān)文件執(zhí)行，不再另行評(píng)估。

　　因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)改建地段規(guī)劃提供改建地段或者就近地段的房屋。因舊城區(qū)改建征收非住宅房屋，被征收人要求在改建地段進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如改建地段不具備產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件，房屋征收部門可在其他地段提供調(diào)換房源；如確因客觀條件限制無(wú)法提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源，則實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

　　如何結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)？

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估價(jià)低于被征收房屋評(píng)估價(jià)的，由征收部門向被征收人支付差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估價(jià)高于被征收房屋評(píng)估價(jià)的，由被征收人向征收部門支付差價(jià)。

　　被征收房屋的建筑面積以什么為準(zhǔn)？

　　被征收房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證及2003年航拍圖的記載為準(zhǔn)。如被征收房屋尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證件但有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，在該許可證核準(zhǔn)的范圍內(nèi)，據(jù)實(shí)確定該房屋的建筑面積。閣樓凈空高度在2.2米（含）以上的部分計(jì)入建筑面積。

　　如何界定被征收人僅有一處住宅？

　　僅有一處住宅是指具有本市常住戶口，在本市范圍內(nèi)被征收人除被征收房屋外沒(méi)有他處住宅、且實(shí)際居住。

　　征收產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)人下落不明的房屋如何補(bǔ)償？

　　被征收房屋有下列情形的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、區(qū)人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)公告3天。1、產(chǎn)權(quán)不明；產(chǎn)權(quán)人下落不明;產(chǎn)權(quán)人死亡，無(wú)繼承人繼承，或繼承人不明確；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。經(jīng)項(xiàng)目所在地社區(qū)居委會(huì)證明，被征收房屋產(chǎn)權(quán)人長(zhǎng)期居住在市外的，房屋征收部門或其委托的征收實(shí)施單位告知其代理人或房屋代管人代為征求意見(jiàn)。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)，被征收房屋產(chǎn)權(quán)人不作答復(fù)，或無(wú)法告知產(chǎn)權(quán)人的，房屋征收部門可在公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全后先行征收。房屋補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)資料由房屋征收部門辦理提存公證。

　　對(duì)征收非住宅造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償？

　　征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況，給予不超過(guò)貨幣補(bǔ)償評(píng)估總金額5%的停產(chǎn)或停業(yè)補(bǔ)償。

　　拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑能給予補(bǔ)償嗎？

　　拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

　　拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑能給予補(bǔ)償嗎？

　　拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，征收部門按建造成本結(jié)合批準(zhǔn)期限內(nèi)的剩余年限給予補(bǔ)償。

　　對(duì)積極配合征收的被征收人有何獎(jiǎng)勵(lì)措施？

　　對(duì)在房屋征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議并完成房屋移交搬遷的被征收人，房屋征收部門根據(jù)不同階段進(jìn)展情況給予簽約和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

　　被征收人在分戶評(píng)估結(jié)果公示后15天（含）以內(nèi)簽訂協(xié)議的，給予不超過(guò)補(bǔ)償總額7%的簽約獎(jiǎng)勵(lì)；在分戶評(píng)估結(jié)果公示后第16天（含）以后、第30天（含）以內(nèi)簽訂協(xié)議的，給予不超過(guò)補(bǔ)償總額4%的簽約獎(jiǎng)勵(lì)；在分戶評(píng)估結(jié)果公示后第31天（含）以后、第40天（含）以內(nèi)簽訂協(xié)議的，給予不超過(guò)補(bǔ)償總額2%的簽約獎(jiǎng)勵(lì)；分戶評(píng)估結(jié)果公示后第41天（含）以后簽訂協(xié)議的，不再給予簽約獎(jiǎng)勵(lì)。

　　被征收人簽訂協(xié)議并在前款規(guī)定的當(dāng)期簽約獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)限到期后7日以內(nèi)完成房屋移交搬遷的，給予180元/平方米的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金額不足10000元的按照10000元計(jì)算。被征收人簽訂協(xié)議并在當(dāng)期簽約獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)限到期后第8天以后完成房屋移交搬遷的，根據(jù)具體時(shí)間情況下浮獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)直至取消獎(jiǎng)勵(lì)，具體規(guī)定在征收補(bǔ)償方案中確定。計(jì)算面積時(shí)應(yīng)按被征收房屋的合法建筑面積計(jì)算。

　　根據(jù)征收項(xiàng)目規(guī)模不同，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)勵(lì)期限可在征收補(bǔ)償方案中適當(dāng)細(xì)化調(diào)整。

　　房屋征收評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　房屋征收評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，房屋征收評(píng)估不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　房屋征收評(píng)估的方法有哪些？

　　征收評(píng)估的方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等。

　　房屋征收估價(jià)應(yīng)堅(jiān)持什么原則？

　　房屋征收評(píng)估應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)征收估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。

　　什么樣的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以從事征收評(píng)估？

　　征收評(píng)估，應(yīng)當(dāng)由具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。市房屋征收部門每年向社會(huì)公布征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的名錄，供被征收人選擇。

　　征收評(píng)估機(jī)構(gòu)是如何選定的？

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門可以通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等方式確定。納入市或區(qū)年度征收計(jì)劃的征收項(xiàng)目在暫停辦理征收范圍內(nèi)有關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知發(fā)布后，可以組織開(kāi)展評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇工作。被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于5個(gè)工作日。

　　房屋征收評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)具備何種證件？

　　房屋征收評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)有關(guān)征收法規(guī)、政策和征收評(píng)估業(yè)務(wù)的培訓(xùn)、考核，取得《征收評(píng)估上崗證》。房屋征收評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在征收現(xiàn)場(chǎng)向被征收人出示《征收評(píng)估上崗證》，做好評(píng)估咨詢、解釋工作；未出示《征收評(píng)估上崗證》的，被征收人有權(quán)拒絕配合評(píng)估。

　　被征收人拒絕入戶的房屋如何評(píng)估？

　　因被征收人原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行入室實(shí)地查勘的，應(yīng)當(dāng)由兩名（含）以上無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證并在查勘記錄上載明情況，由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)征收調(diào)查公布數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估并在評(píng)估報(bào)告中作出說(shuō)明。

　　被征收人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由兩名（含）以上無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證并在查勘記錄上載明情況，由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)地查勘記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估并在評(píng)估報(bào)告中作出說(shuō)明。

　　被征收房屋未被允許入室實(shí)地查勘的，房屋征收價(jià)值評(píng)估結(jié)果中的被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值按照該項(xiàng)目其他被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的算術(shù)平均值計(jì)算，有關(guān)情況應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中作出說(shuō)明。在評(píng)估報(bào)告作出后被征收房屋可以實(shí)地查勘的，如據(jù)實(shí)評(píng)估金額小于評(píng)估報(bào)告金額的，以據(jù)實(shí)評(píng)估為準(zhǔn)。

　　被征收人不積極配合評(píng)估活動(dòng)是否承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？

　　被征收人有義務(wù)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供征收評(píng)估所必需的資料，協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。如果被征收人不按要求履行義務(wù)、不向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)資料，如房屋所有權(quán)證、土地使用證等，或者不協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘而造成評(píng)估失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)的如何評(píng)估？

　　房屋性質(zhì)認(rèn)定以房屋所有權(quán)證書(shū)標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記檔案的記載不一致的，以房屋登記檔案為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證書(shū)未標(biāo)明用途或標(biāo)明的用途與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途不一致的，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

　　1. 對(duì)沿街的“住改非”底層房屋（附件5中標(biāo)明的道路沿線的“住改非”房屋，因城市規(guī)劃建設(shè)造成道路增減的，由房屋征收部門定期調(diào)整公布），應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人實(shí)際持續(xù)經(jīng)營(yíng)年限、持續(xù)納稅情況和執(zhí)行城市規(guī)劃管理要求等相關(guān)規(guī)定情況，參照營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估。

　　被征收人于2010年7月1日前將住宅房屋改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)用房，依規(guī)定認(rèn)定后，根據(jù)其持續(xù)年審合格的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的合法建筑面積參照營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估后，按照以下規(guī)定給予補(bǔ)償：

　?。?）2003年1月1日前“住改非”的，按照不超過(guò)營(yíng)業(yè)用房評(píng)估結(jié)果的70%補(bǔ)償。

　?。?）2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的，按照不超過(guò)營(yíng)業(yè)用房評(píng)估結(jié)果的50%補(bǔ)償。

　　（3）2010年7月1日后“住改非”的，不得參照營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

　　2010年7月1日后被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，征收時(shí)按照住宅評(píng)估，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　市、區(qū)工商、稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)做好協(xié)助工作，根據(jù)征收部門申請(qǐng)，及時(shí)提供征收范圍內(nèi)營(yíng)業(yè)房屋的營(yíng)業(yè)年限和納稅情況證明。

　　2. 對(duì)非沿街的“住改非”房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)附件5。

　　3.對(duì)沿街的“住改非”非底層房屋，增加補(bǔ)償?shù)木唧w辦法同非沿街的“住改非”房屋。

　　4.利用廠房、辦公用房等非住宅非營(yíng)業(yè)用房通過(guò)改造成為經(jīng)營(yíng)性房屋，被征收人取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并依法經(jīng)營(yíng)、依法納稅的，可以參照“住改非”有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。