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究竟什么是買賣不破租賃?買賣不破租賃不適用動產(chǎn)

2023年01月31日09:30   來源:房天下

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  對于大多數(shù)租房者來講,在期間其實(shí)還是比較擔(dān)心房東將房屋出售,這就意味著自己可能要在短時(shí)間內(nèi)找到新的出租屋,然后盡快搬走了。但其實(shí)我國法律中是有買賣不破租賃的規(guī)定的,剛好就是對這類情況下承租人的利益提供保護(hù)。那究竟什么是買賣不破租賃呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

  一、什么是買賣不破租賃

  買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。我國《》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃”。最高人民法院《民通意見》119條規(guī)定,私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈與或者發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效

  二、買賣不破租賃不適用動產(chǎn)

  買賣不破租賃原則上只能適用于不動產(chǎn)租賃。例如房屋、等。根據(jù)的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,出租。那么,對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在時(shí),其租賃關(guān)系依然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

  理由有三:

  第一、如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用合同法該條規(guī)定,不利于財(cái)產(chǎn)流通,在相當(dāng)程度上還會影響交易安全,造成租賃關(guān)系的標(biāo)的物在交易上的不確定性,有悖于現(xiàn)代民法宗旨。

  第二、從成本支出的角度來看,動產(chǎn)以占有為公示手段,當(dāng)事人買賣動產(chǎn)時(shí),交易的社會成本很低。不動產(chǎn)的買賣,買賣人比較慎重,一般要親自去房屋所在地進(jìn)行考查,支付相應(yīng)成本。如果動產(chǎn)買賣也要求買受人受善良注意義務(wù),則極大的加重了買受人的成本。

  第三、從保護(hù)弱者的角度看,相對于不動產(chǎn),動產(chǎn)可大規(guī)模地生產(chǎn),買方可選擇性越來越多,與賣方的地位基本相等。甚至優(yōu)于賣方,即使在出租的情況下也不例外。因此,動產(chǎn)承租人的弱勢地位并不明顯,對動產(chǎn)的承租人無須特別保護(hù)。

  在房屋租賃期間,即使房東將出租房屋賣給了他人,此時(shí)者也需要繼續(xù)履行房東與承租人之間的才行,而不能因?yàn)榉课莩鍪哿?,就提前終止租賃合同,損害承租人的合法利益。

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