現(xiàn)如今越來越多的生活在農村的人，會選擇到城市發(fā)展，賣掉農村的房屋，并舉家搬到城市來生活。但是農村房屋買賣如何才能正規(guī)有效，并被法律認可成了一大問題，因為平日大家對相關的領域接觸不是很多，所以小編將為您詳細介紹農村房屋買賣司法解釋。

　　農村房屋買賣司法解釋

　　一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

　　目前此類糾紛主要有以下情況：從雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋等因素，房屋現(xiàn)值或價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

　　二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定

　　與會人員多數(shù)意見認為，農村私有應當認定無效。主要理由是：

　　1、房屋買賣必然涉及，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放和房產(chǎn)證。”國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

　　2、宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。

　　3、目前，農村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。

　　4、認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

　　與會者同時認為，此類以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。

　　三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則

　　與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：

　　1、要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關部門監(jiān)管不力、農村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現(xiàn)實；同時要認識到此類案件產(chǎn)生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

　　2、要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

　　3、要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

　　特此紀要。

　　1、此類合同違反了法律的強制性規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”因此，在農村宅基地上所建違反了法律的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

　　2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發(fā)布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的土地建設等行政管理部門不得辦理有關手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規(guī)定依法處理?！?/P>

　　持此觀點的人認為農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。

　　3、由于合同標的不能而無效

　　所謂標的可能，是指合同所規(guī)定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能。如果標的無法實現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據(jù)有關法律規(guī)章不予辦理，導致農村房屋無法辦理過戶。

　　4、未經(jīng)村委會同意和政府審批而無效。

　　《山東省高級人民法院關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條明確規(guī)定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！?/P>

　　宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。《河北省農村宅基地管理辦法》第二十條規(guī)定：“非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任

　　關于農村宅基地能否向城鎮(zhèn)居民轉讓的問題，目前國家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉讓，沒有特例?，F(xiàn)在的司法實踐對城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。2004年，北京市高院專門下發(fā)了一個文件，即買賣農村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規(guī)定的出發(fā)點是國家保護農民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權法草案也規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。

　　四、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？

　　1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。

　　2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

　　3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。

　　4、應到產(chǎn)權登記部門查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。

　　5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

　　五、村民能否出賣其宅基地上房屋？

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農村宅基地屬農民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。

　　農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：

　　1、集體經(jīng)濟組織內部成員，2、集體經(jīng)濟組織以外的成員。

　　1、集體經(jīng)濟組織內部成員又分三種具體情況：

　?。?）本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準；

　?。?）已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準；

　?。?）已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。

　　《江蘇省土地管理條例》第35條規(guī)定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。

　　2、如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：

　?。?）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關于加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農村房屋買賣合法的購買方。

　　（2）本集體經(jīng)濟組織以外的農民。根據(jù)國家土地管理法的相關規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。

　　六、關于執(zhí)行農村買賣房屋合同時不過戶的問題

　　《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續(xù)。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施后，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國民法精神，不動產(chǎn)物權的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國家的民法所接受的一條原則

　　農村房屋買賣司法解釋，農村私有房屋買賣合同在法律上是認定無效的，因為房屋買賣必然會涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣在我國法律、法規(guī)上是禁止的。宅基地的使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系有所聯(lián)系，是不允許私自轉讓的。未經(jīng)村委會同意和政府審批也是無效。