目前市場上存在著大量的在出售之際仍存在和抵押的房地產(chǎn)。此類房屋之買賣因為涉及第三方，在交易程序上比較復(fù)雜。所以購買這樣的房屋時需要了解的流程是怎樣的以及買賣按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么？

　　一、二手房按揭貸款的流程

　　第一步，找好意欲購買的二手房，該二手房必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件。

　　第二步，選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的二手房房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該機(jī)構(gòu)完成二手房房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。

　　第三步，借款人申請應(yīng)填寫借款申請表，并向貸款銀行提交所需材料；

　　第四步，由銀行指定的律師事務(wù)所進(jìn)行資信審查，并負(fù)責(zé)組織對交易房屋進(jìn)行二手房房價評估，所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)；

　　第五步，借款人與貸款銀行簽訂借款合同；

　　第六步，辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)；

　　第七步，借款合同生效，資金劃入借款人指定帳戶。

　　二、買賣按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么？

　　1、賣方注意事項。

　　通常，只有原來的貸款還清，抵押注銷之后方可過戶。而提前還款和注銷抵押是需要一定時間的。銀行一般不會隨時受理提前還款，而是統(tǒng)一在一個月的某一天受理提前還款。因此，在簽訂買賣合同時，在進(jìn)行過戶之前賣家應(yīng)留給自己足夠的時間辦理提前還款和注銷抵押的手續(xù)。提前還款之后一般需要一個周的時間才能注銷原來的抵押。因此賣家需要保證在約定的過戶日期之前有足夠時間辦理上述手續(xù)；

　　如果買方需要銀行貸款的，賣家同時需要注意在合同中明確約定買方第二筆款項的支付義務(wù)。第二筆款項通常是在買方取得房地產(chǎn)權(quán)證之后且銀行取得該房屋之抵押權(quán)證（也叫他項權(quán)證）后的若干天內(nèi)由銀行將款項打入賣方賬戶。實踐中，中介公司為了能夠促成交易，在合同中往往對于買家辦理銀行貸款時間語焉不詳。而買家往往由于個人資信問題可能長時間無法辦下來貸款，導(dǎo)致交易長時間無法完成，而賣方此時也非常被動，因為合同未明確規(guī)定買方辦妥貸款時間，所以很難以此追究買方違約責(zé)任。因此，從賣方利益而言，有必要在買賣合同中明確約定，買方須在過戶之前取得銀行貸款的批準(zhǔn)并通知賣方，否則賣方可以拒絕過戶并追究買方違約責(zé)任。

　　2、買方注意事項。

　　在買方需要貸款購房的情況下，買方需要注意貸款審批的進(jìn)度。在買方個人資信并不優(yōu)越的情況下，可能需要輾轉(zhuǎn)幾家銀行之后方能取得貸款批準(zhǔn)。因此，需要在合同中留有足夠的時間申請貸款，或者對于貸款時間。實踐中，經(jīng)常由于買方貸款遲遲不能獲批，導(dǎo)致交易遲延發(fā)生違約。

　　當(dāng)存在轉(zhuǎn)按揭安排時，買方在貸款獲得銀行批準(zhǔn)后，賣方應(yīng)自行或委托他人積極辦理提前清償其現(xiàn)存貸款并促使其抵押權(quán)銀行注銷抵押。買方需要明確賣方貸款清償以及抵押注銷的具體時間。

　　然而過長的貸款申請時間本身就蘊(yùn)藏風(fēng)險，在市場上漲時候，賣家容易毀約而導(dǎo)致交易終端或終止，買家將處于極為被動的狀態(tài)。

　　按揭房產(chǎn)的買賣涉及到的法律問題相當(dāng)復(fù)雜，稍有不慎就有可能陷入買賣糾紛之中，為了避免糾紛最好先了解下二手房按揭貸款的流程是怎樣的以及買賣按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么。