地下車庫本應作為房屋公共資源的一部分，由所有業(yè)主共享權益，但長期以來，開發(fā)商利用優(yōu)勢地位把持地下車庫的所有權和管理權，多數業(yè)主們對此只能忍氣吞聲。然而，在湖南長沙，東成大廈的業(yè)主們卻咽不下這口氣，為此走上近兩年的訴訟之路。12月16日，他們收到了長沙市中級人民法院的終審判決：負一樓地下車庫的管理權歸業(yè)主委員會。

　　現象

　　小區(qū)兩處停車位價格迥異

　　東成大廈位于長沙市芙蓉路，由湖南東成房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱東成房產)開發(fā)建設，在1999年交付使用時，曾經是芙蓉路上一棟頗有名氣的樓盤。該大廈總建筑面積39311.5平方米，地上30層，地下2層。地下負二層為人防工程，地下負一層為地下車位。當時，東成大廈物業(yè)由湖南東盛物業(yè)管理有限負責管理(以下簡稱東盛物業(yè))。

　　2002年2月，經長沙市房管局核定，為東成大廈負一樓辦理了產權證，產權歸東成房產所有。2004年5月，東成房產通過湖南省拍賣公司以拍賣方式對其包括車位在內負一樓的房屋產權進行處置，長沙聯(lián)鑫實業(yè)有限公司(以下簡稱聯(lián)鑫公司)通過競拍方式取得該車位及其他房屋的產權。聯(lián)鑫公司到房屋產權登記管理部門辦理了過戶手續(xù)。

　　由于對東盛物業(yè)諸多不滿，東成大廈業(yè)主委員會與其進行多場官司后，終于在2016年3月，結束了與東盛物業(yè)的關系。大伙從業(yè)主中征集4位發(fā)起人代表，注冊成立長沙市好鄰居物業(yè)管理有限公司(以下簡稱好鄰居公司)，從社會上選聘有豐富物業(yè)管理經驗的人員擔任主管，開始摸索自我管理方法。2016年11月23日，業(yè)委會與好鄰居公司簽訂合同，委托其管理小區(qū)物業(yè)。

　　然而，小區(qū)負一樓(含地下車位)的管理權卻一直在聯(lián)鑫公司手里，它修建停車設施，對外來車輛和業(yè)主車輛進行收費。就這樣，東成大廈停車場分室外和室內，室外即大廈停車坪由好鄰居公司負責收費，室內即地下車庫由聯(lián)鑫公司收費。

　　地下車庫停車收費公示牌。   余知都/攝

　　12月18日，《中國消費者報》記者來到東成大廈進行走訪。東城大廈外墻上有一塊黃色公示牌，上面公示著東成大廈停車坪的收費標準，小車24小時最高收費20元;相隔幾米處的地下車庫入口則是一塊藍色的公示牌，顯示小車24小時最高收費40元。記者注意到，價格存在差異的兩處停車場所也呈現出兩種迥然不同的景象，停車坪里車輛密密麻麻?？?，缺少秩序，而車庫內卻有不少空位。

　　起訴

　　業(yè)委會索要地下車庫管理權

　　2016年，東成大廈小區(qū)業(yè)主自行成立好鄰居公司后，所有業(yè)主成為公司股東，物業(yè)開始實行自管。本著“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理”的規(guī)定，東成大廈業(yè)委會向聯(lián)鑫公司去函，要求聯(lián)鑫公司交出負一樓的停車場管理權。聯(lián)鑫公司以負一樓產權歸己為由，拒絕交出管理權。

　　雙方多次協(xié)商未果。2018年8月，東成大廈業(yè)委會將聯(lián)鑫公司告上法庭。東成大廈業(yè)委會訴稱，聯(lián)鑫公司在未經東成大廈業(yè)主大會任何授權的情況下，非法對東成大廈負一樓把持，修建收費設施，對業(yè)主和外來車輛收費，對抗大樓物業(yè)由一個物業(yè)企業(yè)施行管理的強制規(guī)定等，由此給整棟大樓埋下公共安全隱患，其行為違反了國務院《物業(yè)管理條例》第三十三條之規(guī)定。請求法院判令聯(lián)鑫公司退出對東成大廈負一樓的非法管理;聯(lián)鑫公司向東成大廈業(yè)委會交付負一樓停車管理的全部資料文件、檔案、鑰匙。

　　一審

　　法院認定地下車庫由物業(yè)管理

　　長沙市芙蓉區(qū)人民法院公開開庭審理此案。法院審理認為，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人。東成大廈業(yè)委會作為備案的業(yè)主委員會，是有權代表東成大廈全體業(yè)主的法定機構，其與好鄰居公司簽訂了物業(yè)管理服務合同，應對雙方當事人發(fā)生法律約束力。根據《物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　本案涉案的東成大廈物業(yè)管理的現狀是負一樓由聯(lián)鑫公司管理，其余部分由好鄰居公司管理，好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會簽訂物業(yè)管理服務合同的公司，根據前述規(guī)定，聯(lián)鑫公司應退出對負一樓的管理，由好鄰居公司統(tǒng)一進行物業(yè)管理。故對東成大廈業(yè)委會的訴訟請求，一審法院予以支持。

　　終審

　　法院依法維持原判

　　聯(lián)鑫公司對一審判決不服，上訴至長沙市中級人民法院。在上訴狀中，聯(lián)鑫公司表示，一審判決在未查明東成大廈負一樓權屬狀況等基本情況而且東成大廈業(yè)委會也未提交該負一樓權屬證據的情況下，判決要求聯(lián)鑫公司退出對東成大廈負一樓的管理，并交出全部資料文件檔案鑰匙，明顯是沒有事實依據的。東成大廈負一樓為聯(lián)鑫公司通過購買方式取得的獨立所有的房產，并進行了物權登記，聯(lián)鑫公司對此擁有專屬物權，根據《物權法》的相關規(guī)定，聯(lián)鑫公司依據房屋的規(guī)劃用途，辦理了合法的經營手續(xù)，以及經營停車場，服務于大樓用戶和廣大社會用戶，符合相關法律規(guī)定。

　　東成大廈業(yè)委會辯稱，東成大廈地下停車位屬于大樓公共設施，應該是提供給全體業(yè)主進行使用，根據《物業(yè)管理條例》，由物業(yè)公司實行管理。東成大廈業(yè)委會請示了長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會回復應由一個物業(yè)公司實行管理，負一、負二樓消防安全都是東成大廈業(yè)委會負責，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。

　　長沙市中級人民法院審理認為，業(yè)主享有委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人的權利。東成大廈業(yè)委會代表東成大廈全體業(yè)主與好鄰居公司簽訂的《東成大廈物業(yè)管理服務合同》，合法有效。長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會《關于東成大廈業(yè)主委員會信訪問題的回復》明確：根據《物業(yè)管理條例》第三十三條的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。東成大廈負一樓停車場應由一個物業(yè)服務企業(yè)實施管理。本案涉案東成大廈負一樓由聯(lián)鑫公司管理，而好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會簽訂物業(yè)管理服務合同的公司，聯(lián)鑫公司雖主張東成大廈負一樓車庫的所有權歸其所有，應當享有占有、使用、收益、處分的權利，但法院認為東成大廈負一樓除車庫外，還有共有分攤面積，聯(lián)鑫公司目前對負一樓的使用、管理行為承擔了部分物業(yè)服務企業(yè)的職能，影響了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主對負一樓安全設施的維護，一審判決聯(lián)鑫公司應退出對東成大廈負一樓的管理，由好鄰居公司統(tǒng)一進行物業(yè)管理，并向東成大廈業(yè)委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙，并無不當，法院予以維持。聯(lián)鑫公司應在合理范圍內對車庫行使權利。

　　據此，長沙市中級人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。