樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”是開發(fā)商們摩拳擦掌沖好業(yè)績的黃金季節(jié)。不過，最近傳來的卻是多地不斷收緊樓市調(diào)控的消息。這樣的政策背景之下，市場實(shí)際呈現(xiàn)如何、傳統(tǒng)旺季能否如期再現(xiàn)呢?

　　多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級

　　繼8月26日住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市主體責(zé)任，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位后，多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級。

　　9月14日，成都市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中包含六章十五條，重點(diǎn)包括：優(yōu)先確保保障性住房用地供應(yīng)，住宅用地占經(jīng)營性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%。提高公證搖號中棚改、無房居民家庭優(yōu)先的比例，棚改優(yōu)先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優(yōu)先最低比例由棚改優(yōu)先后剩余房源的50%提高到60%。發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

　　9月11日，為堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展，常州市執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控新政策，其中最核心的內(nèi)容是二套房首付比例提高到60%，限售期限增加至4年。

　　9月6日，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，從嚴(yán)管控住宅用地出讓溢價(jià)率，并提出嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

　　9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認(rèn)定等方面內(nèi)容作了進(jìn)一步明確規(guī)定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時(shí)，對無房家庭優(yōu)先購房要求5年限售，堵住了投靠落戶炒房和優(yōu)購炒房的漏洞。

　　9月3日，東莞在前期“7·25”新政的基礎(chǔ)上加強(qiáng)細(xì)則管理，明確社保連續(xù)繳納不足半年的不能通過一次性補(bǔ)繳來取得購房資格，同時(shí)對7月25日以后網(wǎng)簽的住房要求3年限售(含贈(zèng)與)。

　　58安居客分析師安波認(rèn)為，近期多個(gè)城市迎來樓市調(diào)控政策在情理之中，這也意味著接下來熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控將是大概率事件。整體看來，下半場樓市調(diào)控邏輯更加明顯，政策層面仍然會(huì)延續(xù)“一城一策”的總體思路。針對樓市出現(xiàn)的具體問題采取具體措施，過熱的城市或出臺(tái)收緊政策，從而確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　8月市場成交活躍

　　在7月份的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)淡季不淡后，8月全國樓市成交繼續(xù)保持活躍。

　　國家統(tǒng)計(jì)局9月14日發(fā)布的8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，8月份，59城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。分等級城市看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，各等級城市新房價(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大，市場熱度不減。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年8月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比增長16%。在易居研究院看來，房地產(chǎn)市場已擺脫疫情影響，開始走上正軌。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，8月份30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交3079萬平方米，同比、環(huán)比分別增長了22%和5%，且7月成交較2020年月均水平顯著增長38%。其中，一線城市成交面積為334萬平方米，同比、環(huán)比齊增。四個(gè)一線城市集體“飄紅”，整體成交顯著放量，單月同比漲幅均在35%以上。二三線城市成交面積2745萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長20%。其中，成都、杭州、西安、濟(jì)南、天津、長沙、東莞、南寧、蘇州、長春等10個(gè)城市成交熱度延續(xù)，同比、環(huán)比齊增。另外值得注意的是，在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市市場熱度慣性延續(xù)，成交同比漲幅皆超50%。

　　傳統(tǒng)旺季新走勢

　　在如此密集的調(diào)控政策下，今年的“金九銀十”能否實(shí)現(xiàn)備受市場關(guān)注。

　　易居研究院預(yù)計(jì)，“金九銀十”部分房企將以價(jià)換量促回款。隨著“三條紅線”的融資新規(guī)(“三條紅線”指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍)在部分房企展開試點(diǎn)，監(jiān)管部門將對不同房企的融資根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行區(qū)別對待。對部分資金壓力大，年度目標(biāo)完成情況差的房企來說，除了放緩拿地計(jì)劃控制負(fù)債外，“金九銀十”期間以價(jià)換量促進(jìn)資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。

　　貝殼研究院則認(rèn)為今年的“金九銀十”難以出現(xiàn)。原因在于，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)連續(xù)5個(gè)月保持不變，上半年應(yīng)對疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整，因此房地產(chǎn)市場快速升溫的條件不存在。近期，住建部召開重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，未來市場熱度較高的城市將會(huì)大概率調(diào)控加碼，不會(huì)出現(xiàn)市場過熱的情況。

　　克而瑞研究中心則認(rèn)為，聯(lián)系到7月、8月房地產(chǎn)市場淡季不淡，預(yù)計(jì)十月份市場行情仍值得期許。隨著供應(yīng)明顯放量，屆時(shí)成交有望繼續(xù)走高。各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，核心一二線城市市場需求堅(jiān)挺，且有強(qiáng)勁購買力支撐，房地產(chǎn)市場前景值得長期看好，成交量價(jià)有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力。