“項目園林融合了傳統(tǒng)易經(jīng)風(fēng)水，上風(fēng)上水，打造了金、木、水、火、土五個別具一格的園中園”“區(qū)域現(xiàn)為價值洼地，項目高回報、穩(wěn)收益，投資首選，機不可失”“周邊優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)伺，名牌小學(xué)、中學(xué)學(xué)區(qū)房，讓孩子贏在起跑線”……曾幾何時，這樣的房地產(chǎn)廣告隨處可見，用種種話術(shù)誘導(dǎo)消費者置業(yè)。近日，北京市市場監(jiān)管局印發(fā)了《北京市房地產(chǎn)廣告發(fā)布指引》（以下簡稱《指引》），通過發(fā)布“負面清單”，明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的十大禁令。

　　虛假宣傳成投訴重災(zāi)區(qū)

　　虛假或夸大宣傳的房地產(chǎn)廣告曾是引發(fā)消費糾紛的主要導(dǎo)火索之一。在社交平臺上，記者發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友們紛紛吐槽表示“比方便面包裝更不可信的，是房地產(chǎn)廣告”“房產(chǎn)中介的嘴，騙人的鬼”“走過最長的路，就是樓盤營銷的套路”……

　　比如，南平三迪香頌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過微信公眾號、宣傳單、圍擋、展板、條幅等，發(fā)布含“買兩層用三層”“15分鐘通達全城”“劃片XX小學(xué)”“3—5年培養(yǎng)期后租金實現(xiàn)跳幅遞增、財富收割機、保值資產(chǎn)”等字樣的廣告，武夷山市市場監(jiān)管局依據(jù)《廣告法》第五十五條規(guī)定，責(zé)令當(dāng)事人停止發(fā)布廣告，消除不良影響，并處以罰款50萬元。

　　寧波余姚市一家房產(chǎn)中介公司在社交平臺發(fā)布視頻廣告稱“170平方別墅送超大花園，首付只要5萬”“聯(lián)排別墅55萬特價，地上3層地下2層”“中式合院70萬”，部分樓盤的視頻中還出現(xiàn)“99%余姚人都喜歡的別墅 送超大花園”等字樣。寧波市市場監(jiān)管局對該公司進行調(diào)查，中介公司負責(zé)人交代，上述廣告宣稱的低價首付、特價等均為虛假價格，是公司吸引流量、增加客戶咨詢量的手段。市場監(jiān)管部門認為，該公司的行為已涉嫌價格欺詐，依據(jù)《廣告法》相關(guān)規(guī)定，責(zé)令該公司停止發(fā)布廣告，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，并處以2萬元罰款。

　　記者查閱裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，近年來各地法院受理因開發(fā)商虛假宣傳引發(fā)的涉房糾紛案件不勝枚舉。近日，最高人民檢察院“檢護民生”專項行動正式啟動，在11項行動重點中，明確提出要辦好涉房地產(chǎn)糾紛案件。

　　北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成對記者表示，不少房地產(chǎn)廣告在宣傳用語上存在“陷阱”，使得消費者被廣告的“美麗承諾”所迷惑。消費者因不合規(guī)廣告引發(fā)的投訴、爭議不計其數(shù)。不合規(guī)的廣告往往會導(dǎo)致消費者對商品的真實情況產(chǎn)生錯誤認識，這嚴重侵犯了消費者的知情權(quán)；也會導(dǎo)致消費者在信息模糊的狀態(tài)下作出選擇，侵犯了消費者的選擇權(quán)、公平交易權(quán)。同時，由房地產(chǎn)虛假廣告引發(fā)的維權(quán)糾紛解決難也是消費者面臨的難題，這種情況下往往會浪費消費者的時間和金錢，耗費大量精力，甚至訴累纏身。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對記者表示，開發(fā)商等主體發(fā)布違法廣告，結(jié)合違法廣告的內(nèi)容，可能會造成消費者錢房兩空、房屋價值貶損嚴重、購房目的不能實現(xiàn)等損失。在實踐中，有的開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證的情況下就對樓盤進行大肆宣傳，簽訂認購書，收取購房款?？赡芏嗄旰笙M者交的購房款早就被開發(fā)商轉(zhuǎn)移或消耗殆盡，而消費者購買的房屋卻還沒有完工交付，導(dǎo)致錢房兩空；有的開發(fā)商宣傳學(xué)區(qū)房誘導(dǎo)家長購買，但交房后學(xué)區(qū)只是一句空話，在這種情況下，雖然消費者可以得到房子，但是并不能得到宣傳承諾的附加價值，購房目的自然更是不能實現(xiàn)。由此來看，違法廣告無疑會對消費者造成或大或小的損害。

　　不得含有“買房能落戶”等承諾

　　為充分發(fā)揮廣告對房地產(chǎn)市場的健康引導(dǎo)作用，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，《指引》在負面清單部分列出了不得發(fā)布廣告的8類房地產(chǎn)項目及10項禁止在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)的內(nèi)容，明確要求，在北京行政區(qū)域內(nèi)發(fā)布的房地產(chǎn)廣告均適用該《指引》。

　　其中，8類不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)項目包括：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；權(quán)屬有爭議的；違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

　　10項不得在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)的內(nèi)容包括：不得含有將“商業(yè)用房”宣傳為“商品住宅”等虛假或引人誤解的內(nèi)容；不得含有“房價年增長XX%以上”“年租金高于該地段平均水平XX%”“投資收益保持在XX%以上”等升值或者投資回報的承諾內(nèi)容；不得含有“XX分鐘到達某地標(biāo)建筑”“XX分鐘直達國際機場”等項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置的內(nèi)容；不得違反國家和北京市有關(guān)價格管理的規(guī)定；不得對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳；不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染；不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容；不得含有“買房能落戶”等能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾；不得出現(xiàn)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

　　針對明星代言現(xiàn)象，《指引》明確表示，廣告代言人僅能為使用過的商品房或其他類型房產(chǎn)或接受過的房地產(chǎn)中介服務(wù)作推薦、證明。

　　另外，《指引》要求，房地產(chǎn)廣告發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積；項目位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)；廣告中涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確；廣告中涉及房地產(chǎn)價格評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，表明出處。

　　激勵市場平穩(wěn)有序發(fā)展

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對記者表示，近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，雖然目前稍處下行態(tài)勢，但其背后的體量、對于消費者的影響力仍不容小覷。因此，從規(guī)范開發(fā)商的宣傳行為出發(fā)，《指引》可以進一步引導(dǎo)開發(fā)商進行合理宣傳，引導(dǎo)消費者理性購房，保障消費者合法權(quán)益，更有利于整個房地產(chǎn)市場長遠平穩(wěn)健康地發(fā)展。

　　王久成也認為，《指引》從堅持正確導(dǎo)向、內(nèi)容真實準(zhǔn)確、明晰重要信息和主體責(zé)任四個方面，細化了房地產(chǎn)廣告發(fā)布要求。其適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，有助于更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，激發(fā)廣告市場和房地產(chǎn)市場主體活力，助力廣告行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的健康發(fā)展。

　　近年來，針對房地產(chǎn)廣告發(fā)布及宣傳，相關(guān)部門也在加大整治力度。原國家工商行政管理總局曾于2015年底公布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），后根據(jù)2021年4月2日《國家市場監(jiān)督管理總局關(guān)于廢止和修改部分規(guī)章的決定》進行修改?！兑?guī)定》明確，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。

　　王玉臣認為，此次發(fā)布的《指引》結(jié)合了《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《規(guī)定》等法律規(guī)定，進一步細致規(guī)范了北京市房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)則，分別明確了廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告代言人、公共場所的管理者或者電信業(yè)務(wù)經(jīng)營者、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)提供者發(fā)布違法廣告的責(zé)任，并制定了負面清單，細化了相關(guān)規(guī)定，還列舉了如居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告等不適用該指引的情形。因此，該《指引》的出臺既明確了房地產(chǎn)廣告發(fā)布相關(guān)主體的責(zé)任，從而可以規(guī)范相關(guān)責(zé)任主體依法發(fā)布房地產(chǎn)廣告，促使房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，又可以讓消費者通過更加真實的房地產(chǎn)廣告了解意向樓盤、明晰購房需求。兩相結(jié)合，能夠促使房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)供需、提升開發(fā)商的企業(yè)形象和可信度，也讓消費者買到真正滿意的房屋。