房貸利率作為調(diào)控樓市的重要手段，4月以來(lái)，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有40余個(gè)城市階段性取消首套房貸利率下限，房貸利率已降至歷史低點(diǎn)，居民購(gòu)房成本隨之降低。

　　房貸利率創(chuàng)歷史新低

　　4月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期為3.45%，5年期以上為3.95%，與上個(gè)月保持不變。

　　雖然此次LPR沒有調(diào)整，但隨著去年5年期以上LPR兩次下調(diào)，當(dāng)前不少城市首套房貸利率創(chuàng)歷史新低。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，全國(guó)百城首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%。相較于2023年同期，首套房利率下降了43個(gè)基點(diǎn)，二套房利率下降了75個(gè)基點(diǎn)。

　　從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市的首套、二套平均房貸利率分別為3.88%和4.29%，二線城市為3.61%和4.17%，而三、四線城市則為3.57%和4.15%。

　　“截至3月底，百城整體首套、二套房貸利率均處于歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助于推動(dòng)住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場(chǎng)的平穩(wěn)修復(fù)?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂表示。值得關(guān)注的是，自2019年8月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革以來(lái)，新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率總體高于新發(fā)放企業(yè)貸款平均利率。如今，這一相對(duì)關(guān)系正迎來(lái)逆轉(zhuǎn)。央行日前披露，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率為3.71%，低于3.75%的新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，這一數(shù)值不僅創(chuàng)下了有記錄以來(lái)的新低，也意味著目前新發(fā)放房貸利率與企業(yè)貸款利率結(jié)束了定價(jià)“倒掛”，房貸利率明顯位于企業(yè)貸款利率下方。

　　超40城取消首套房貸利率下限

　　為降低購(gòu)房成本，如今取消首套房貸利率下限的城市正越來(lái)越多。4月1日，山東省濟(jì)寧市也宣布執(zhí)行這一措施。在此之前，青島和煙臺(tái)已經(jīng)宣布此項(xiàng)政策。4月2日，福建省福州市宣布自4月3日起，階段性取消首套房貸利率下限。4月5日，江西南昌、贛州、九江、新余等城市發(fā)布公告，階段性取消首套房貸利率下限，為購(gòu)房者提供更加優(yōu)惠的貸款條件。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，目前全國(guó)已有40余個(gè)城市階段性取消首套房貸利率下限。主要內(nèi)容基本都是各金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商，合理確定每筆房貸利率的水平。比如煙臺(tái)大部分銀行已下調(diào)個(gè)人首套房貸利率15個(gè)基點(diǎn)，從3.75%降為3.6%。

　　陳文靜進(jìn)一步解釋稱，取消首套房貸利率下限，意味著商貸利率有可能進(jìn)一步降低。我國(guó)房貸利率與貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）掛鉤，整體呈市場(chǎng)化動(dòng)態(tài)調(diào)整特征。根據(jù)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)的規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限應(yīng)不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。按照當(dāng)時(shí)5年期以上LPR為3.95%計(jì)算，首套房貸利率不能低于3.75%。

　　不過(guò)，3.75%并非首套房貸利率的絕對(duì)下限，各地房貸利率還可以根據(jù)房?jī)r(jià)水平動(dòng)態(tài)調(diào)整。2022年12月30日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，即可突破3.75%的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)央行數(shù)據(jù)，2023年末，全國(guó)343個(gè)地級(jí)及以上城市中，有101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，26個(gè)取消了下限。如今，越來(lái)越多的城市加入取消房貸利率下限的陣營(yíng)，以降低居民購(gòu)房成本，提振市場(chǎng)需求。

　　樓市“小陽(yáng)春”仍需政策扶持

　　“各地階段性取消首套房貸利率下限，主要由于近期部分重點(diǎn)城市‘小陽(yáng)春’熱度遠(yuǎn)不如之前幾年，部分二、三線城市市場(chǎng)活躍度也不足，仍需繼續(xù)釋放政策利好?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，多地階段性取消首套房貸款利率下限，主要基于三個(gè)方面原因：一是這些城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下行，觸及利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的政策；二是一季度部分城市商品房市場(chǎng)繼續(xù)下行，市場(chǎng)情緒比較低落；三是中指研究院發(fā)布的最新調(diào)查結(jié)果顯示，居民不愿意買房的原因中，排第一的就是月供和收入預(yù)期不穩(wěn)無(wú)法支撐購(gòu)房。

　　“房貸政策在一定程度上可以說(shuō)是樓市的晴雨表，取消首套房貸款利率下限，能降低月供負(fù)擔(dān)，有利于提振貸款買房的積極性?！崩钣罴螌?duì)記者表示。

　　4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略有收窄、同比降幅擴(kuò)大。其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅與上月相同。

　　對(duì)于房貸利率未來(lái)走勢(shì)，陳文靜表示，短期來(lái)看，5年期以上LPR仍具備下調(diào)空間，年內(nèi)降息預(yù)期仍在。同時(shí)，當(dāng)前部分城市新房?jī)r(jià)格仍在波動(dòng)調(diào)整，降低房貸利率是當(dāng)前促進(jìn)購(gòu)房需求釋放的重要舉措之一，預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多城市跟進(jìn)。

　　中信證券研究人員認(rèn)為，對(duì)首套房貸利率下限的規(guī)定，是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)期的產(chǎn)物，起到了個(gè)人信貸抑制的作用。長(zhǎng)期來(lái)看，這類需求抑制政策會(huì)逐漸退出歷史舞臺(tái)，按揭貸款利率還有下降的空間。

　　上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛也表示，未來(lái)，隨著5年期以上LPR下調(diào)效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，新發(fā)放房貸利率可能繼續(xù)下探，參照當(dāng)前10年期國(guó)債等長(zhǎng)端利率水平，房貸利率仍然有下行空間。

　　那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率降至新低，眼下是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？在記者的采訪過(guò)程中，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從省錢的角度來(lái)說(shuō)，利率下降確實(shí)能讓消費(fèi)者降低購(gòu)房成本、減輕還貸壓力，但購(gòu)房還是要綜合考量個(gè)人的支付能力、收入水平，更應(yīng)該關(guān)注自身需求和產(chǎn)品本身。