購買的全裝修房交付后還沒來得及入住，房屋墻體卻出現(xiàn)了開裂、漏水問題……近日，記者從上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡稱上海寶山法院）獲悉，該法院審結(jié)了一起商品房預(yù)售合同糾紛案件，業(yè)主購買新房未入住便發(fā)現(xiàn)墻體開裂、出現(xiàn)漏水，經(jīng)反復(fù)維修仍未能妥善解決。最終，法院判決房地產(chǎn)公司賠償業(yè)主租金及物業(yè)費(fèi)損失。

　　據(jù)了解，2019年8月，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》。合同約定，房地產(chǎn)公司需在2021年6月30日前完成房屋交付，若房屋含有其他工程質(zhì)量問題的，王先生在保修期內(nèi)有權(quán)要求房地產(chǎn)公司免費(fèi)修復(fù)。

　　2020年8月1日，該房地產(chǎn)公司提前向王先生交付房屋，但王先生未入住。兩個(gè)月后，王先生準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房屋墻體存在開裂、漏水情況。王先生向房地產(chǎn)公司報(bào)修，房地產(chǎn)公司安排人員進(jìn)行了修復(fù)。然而，修復(fù)后不久，墻體再次出現(xiàn)相同的問題。

　　接下來近半年的時(shí)間里，因?yàn)榉课輭w反復(fù)出現(xiàn)開裂、漏水問題，王先生不斷與房地產(chǎn)公司進(jìn)行溝通并報(bào)修。房地產(chǎn)公司雖每次都安排人員維修，但始終無法徹底解決問題。由于每次修復(fù)都需要開鑿墻體，導(dǎo)致王先生遲遲無法搬入新居，只得在外租房。王先生將房地產(chǎn)公司訴至法院，請(qǐng)求房地產(chǎn)公司徹底修復(fù)房屋內(nèi)存在的墻體開裂、漏水等問題，并賠償近半年在外租房的租金及物業(yè)費(fèi)等損失。

　　庭審中，被告房地產(chǎn)公司辯稱，墻面有裂縫可以認(rèn)可，墻體滲水也是因?yàn)榱芽p存在，但不影響王先生正常使用房屋?！渡唐贩款A(yù)售合同》約定的交房時(shí)間是2021年6月30日，房地產(chǎn)公司提早了近一年交付房屋，王先生才有機(jī)會(huì)提前入住，不同意承擔(dān)合同約定交房期限之前的租金損失，交房期限后的租金損失愿意承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)同意交納一部分。

　　案件審理過程中，經(jīng)王先生、房地產(chǎn)公司共同申請(qǐng)，法院委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋墻體進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)果顯示，墻體的開裂與漏水非業(yè)主原因造成，對(duì)生活質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生一定影響。

　　上海寶山法院審理后認(rèn)為，被告房地產(chǎn)公司作為房屋出售人，應(yīng)當(dāng)將符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給原告王先生。無論是否比合同約定的時(shí)間早交付房屋，房地產(chǎn)公司均需對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)過鑒定，房屋確實(shí)存在非業(yè)主原因而產(chǎn)生的裝修質(zhì)量問題，房地產(chǎn)公司理應(yīng)就該裝修問題提供符合要求的修復(fù)方案。由于房屋墻體開裂、漏水問題，王先生已多次向房地產(chǎn)公司進(jìn)行報(bào)修，但房地產(chǎn)公司始終未維修完畢。房屋的現(xiàn)狀對(duì)王先生使用該房屋確實(shí)存在一定影響。

　　結(jié)合雙方認(rèn)可的租金標(biāo)準(zhǔn)，房屋墻體開裂、漏水對(duì)王先生的影響程度及后期修復(fù)所需時(shí)間，法院依法判決被告房地產(chǎn)公司需從2020年8月1日（交付房屋之日）起支付原告王先生因未能入住而額外產(chǎn)生的租金及物業(yè)費(fèi)損失。

　　判決作出后，原、被告雙方均未提起上訴。該判決現(xiàn)已生效。

　　法官說法：提前交付不構(gòu)成開發(fā)商房屋質(zhì)量保證責(zé)任的豁免

　　《民法典》規(guī)定，履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。房屋開發(fā)商對(duì)于房屋的交付負(fù)有法定的質(zhì)量保證責(zé)任。若房屋開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵，且該瑕疵造成了買受人的損害，房屋開發(fā)商需向買受人承擔(dān)由瑕疵給付所產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任。

　　法官指出，本案中，房地產(chǎn)公司主張房屋是在《房屋預(yù)售合同》所約定的交付期限屆滿前完成交付，故無需承擔(dān)相應(yīng)的瑕疵給付責(zé)任。然而，提前交付房屋是開發(fā)商與買受人的意思自治，不違反法律規(guī)定，也不是瑕疵給付得以豁免的理由。在提前交付的情況下，房屋開發(fā)商仍需要向買受人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

　　該案中，房地產(chǎn)公司將存在墻面質(zhì)量問題的房屋交付給王先生，已違反了合同的交付義務(wù)。且由于房地產(chǎn)公司的瑕疵給付，造成王先生長期在外租房居住，產(chǎn)生了額外損失。因此，自發(fā)生墻體開裂、漏水問題起至修復(fù)之日止產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理費(fèi)，房地產(chǎn)公司需要承擔(dān)。

　　基于市場(chǎng)競(jìng)爭的環(huán)境與預(yù)售全裝修房的業(yè)態(tài)，部分開發(fā)商為吸引客源，會(huì)選擇縮短工期、加快交付時(shí)間等方式履行房屋預(yù)售合同的義務(wù)，由此產(chǎn)生的裝修質(zhì)量問題將直接影響業(yè)主入住，進(jìn)而導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

　　法官指出，良好的宜居環(huán)境需要業(yè)主與開發(fā)商相向而行，共同努力。一方面，房屋開發(fā)商應(yīng)切實(shí)履行房屋預(yù)售合同約定的交付義務(wù)，保證交付房屋的房型、裝修、配套設(shè)施等符合合同約定及宜居要求。另一方面，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)接收房屋存在潛在的質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)與房屋開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，幫助房屋開發(fā)商妥善解決房屋的質(zhì)量問題。