汽車、家電、家裝……一批批大宗商品的潛在更新需求正進(jìn)入集中釋放期。跟常規(guī)消費(fèi)品相比，作為大宗商品的房子如今也加入了以舊換新的行列。據(jù)北京中指信息技術(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房以舊換新。

　　家電、手機(jī)等以舊換新十分方便，但房子以舊換新如何操作？怎樣換劃算？市場接受度如何？《中國消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

　　全國多地紛紛加入

　　出臺(tái)政策支持住房以舊換新的城市越來越多了，已經(jīng)從二三線城市擴(kuò)散到了一線城市。

　　5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家，參加活動(dòng)的項(xiàng)目有30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

　　4月23日，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動(dòng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)積極參與，與計(jì)劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署協(xié)議。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，住房以舊換新政策的推廣可分為三個(gè)階段：第一階段從2023年下半年至今年初，推出住房以舊換新的主要為三線城市，政策示范作用相對(duì)有限；第二階段為今年4月，以鄭州為代表的二線城市以舊換新政策加碼，更多城市采用國企收購模式；第三階段為4月下旬至今，深圳、上海陸續(xù)發(fā)文，住房以舊換新擴(kuò)展到一線城市。有媒體發(fā)布消息稱，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也在積極摸查開發(fā)商的意向，預(yù)計(jì)將有相關(guān)配套政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)房屋置換需求的釋放。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，除了一線城市上海、深圳外，目前至少有包括常熟、南京、江陰、連云港、哈爾濱、鄭州等52個(gè)城市支持住房以舊換新。業(yè)內(nèi)人士建議，如果居民有住房以舊換新的需求，不妨先查詢所在城市是否有相關(guān)政策出臺(tái)。

　　中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅對(duì)記者表示，以舊換新有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用。這一政策打通了一手、二手住房置換鏈條，提升了住房買賣交易的便利度，更好地滿足了居民剛性和改善性住房需求。但市場的不確定性依然存在，以舊換新的模式能否真正解決樓市當(dāng)前面臨的問題，需要經(jīng)過市場的檢驗(yàn)和時(shí)間的沉淀。

　　操作模式各有特色

　　經(jīng)過記者梳理，各地住房以舊換新的模式大致可以分為幫賣、回購和補(bǔ)貼三種。

　　一是幫賣。由開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房優(yōu)先推售，若在一定期限內(nèi)舊房售出，則按流程購買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。比如上海參加以舊換新活動(dòng)的開發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購新房的客戶可以無條件退房退款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也承諾，對(duì)購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。這種模式下，“賣舊買新”會(huì)更加便利、節(jié)約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。

　　二是回購。其又分為出售新房的房企回購消費(fèi)者手中的二手房、國企或政府收購舊房用作保障房、安置房等方式。開發(fā)商或地方國企收購舊房可以獲得財(cái)政補(bǔ)貼，這種方式是今年以來住房以舊換新的主流。比如浙江海寧表示，鼓勵(lì)房企購買意向購房人的存量房，對(duì)房企購買存量房的，給予企業(yè)總購房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼?！斑@種方式更加直接，舊房有人幫你收了，不怕賣不出去。但也可能存在收購價(jià)達(dá)不到預(yù)期，以及房屋所在區(qū)域不在收購范圍內(nèi)等問題，需要仔細(xì)核對(duì)當(dāng)?shù)卣叩木唧w條款。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

　　三是補(bǔ)貼。對(duì)出售自有住房并購買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠。比如，山東日照因?yàn)榻o予20%的購房款補(bǔ)貼而備受關(guān)注。日照發(fā)文稱，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展以舊換新業(yè)務(wù)，開發(fā)企業(yè)若已足額支付二手房收購款項(xiàng)，后續(xù)二手房再出售時(shí)，對(duì)二手房購房人給予房款20%的優(yōu)惠券補(bǔ)貼。湖北襄陽表示，對(duì)出售原有住房并在半年內(nèi)購買新建商品住房或購買新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的納稅人，對(duì)已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼。廣東肇慶的政策更進(jìn)一步，支持推動(dòng)舊房轉(zhuǎn)保障性住房，此類消費(fèi)者無需賣房，可一次性獲取一定年限的租金用來購買新房。

　　還有的城市以“帶押過戶”(不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù))、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策配合以舊換新，以更好地打通換房鏈條。如武漢市表示在當(dāng)?shù)貎H有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房。

　　實(shí)際操作難點(diǎn)不少

　　住房以舊換新政策能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于其能否滿足群眾需求。接受記者采訪的消費(fèi)者紛紛表示，政策意愿是好的，關(guān)鍵在于是否能從人們的實(shí)際需求出發(fā)，各個(gè)城市要拿出真金白銀，讓置業(yè)者得實(shí)惠。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受記者采訪時(shí)表示，住房以舊換新在實(shí)際操作中存在不少難點(diǎn)：其一，新房選擇范圍小，不具備吸引力，購房人的參與意愿就不強(qiáng)。如果新房的品質(zhì)不佳、位置不合適等，購房人參與的意愿也會(huì)大大降低。因此，需要引入范圍更廣、品質(zhì)更優(yōu)的小區(qū)參與到以舊換新活動(dòng)中。

　　其二，二手房銷售難度較高。在以舊換新過程中，許多城市要求購房人需要在90天內(nèi)將舊房賣掉，相對(duì)來說這個(gè)時(shí)間比較緊張，可能會(huì)存在銷售困難或者被壓價(jià)等情況。

　　其三，新舊房價(jià)格差距過大，可能會(huì)影響換房意愿。如果舊房售賣的價(jià)格過低，新房的價(jià)格過高，相應(yīng)的價(jià)格差和貸款可能會(huì)影響購房人的換房意愿。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示：“未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式，其中關(guān)鍵是要遵循市場化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。開發(fā)商、政府要把房價(jià)、金融、稅收等該讓的利讓出來，尤其是對(duì)開發(fā)商來說，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的好房源拿出來，不能把以舊換新當(dāng)作去庫存、去尾貨的機(jī)會(huì)。要讓買家真正感受到，要買的新房是能改善居住品質(zhì)的好房子?！?/P>

　　潛在糾紛不容忽視

　　值得注意的是，消費(fèi)者在進(jìn)行住房以舊換新時(shí)也要注意避免權(quán)益受損。北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成表示，消費(fèi)者應(yīng)該知曉并充分理解所在地政府關(guān)于住房以舊換新政策的內(nèi)容以及交易細(xì)則、辦理流程。面對(duì)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的宣傳，要學(xué)會(huì)甄別，查看其是否與政策相一致，是否真實(shí)。對(duì)新舊房房源要詳細(xì)了解相關(guān)信息，謹(jǐn)慎選擇，仔細(xì)閱讀和查看房屋買賣合同等文件。

　　王久成進(jìn)一步分析指出，可能導(dǎo)致消費(fèi)者合法權(quán)益受損或者產(chǎn)生消費(fèi)糾紛的原因有五個(gè)方面：

　　一是住房以舊換新政策細(xì)則不完善，無法真正保障消費(fèi)者的知情權(quán)；二是開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)可能利用政策信息不對(duì)等對(duì)房源信息進(jìn)行虛假宣傳，甚至欺詐；三是如果所購新房為期房，可能存在逾期交房、爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，購房資金退還難保障；四是舊房出售款如逾期支付，可能導(dǎo)致新房交易糾紛；五是舊房出售時(shí)隱瞞真實(shí)信息，可能導(dǎo)致合同無法履行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　王玉臣則指出，此輪以舊換新可選的新房范圍普遍較小，開發(fā)商可能會(huì)借此機(jī)會(huì)清庫存，那么在這個(gè)過程中可能會(huì)伴隨房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳等商品常見的糾紛。另外，需要注意換房流程的設(shè)置。如果在以舊換新的過程中，相關(guān)流程設(shè)置不夠清晰和明確，那么購房人很有可能會(huì)掉入合同陷阱，建議相關(guān)部門要地開發(fā)商及中介公司的合同設(shè)置進(jìn)行審核。