全面放開樓市限購(gòu)成為當(dāng)前最為熱議的話題。5月9日，浙江杭州和陜西西安相繼宣布全面取消住房限購(gòu)政策。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，全國(guó)僅剩海南、北上廣深、天津以及珠海橫琴區(qū)等7地仍在執(zhí)行不同程度的住房限購(gòu)政策。

　　杭州新政引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注

　　5月9日，長(zhǎng)三角核心城市杭州全面取消住房限購(gòu)的新政引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。

　　杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）提出，全面取消住房限購(gòu)。自《通知》發(fā)布之日起，在杭州市范圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格。

　　落戶政策方面，《通知》提出，在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非該市戶籍人員可申請(qǐng)落戶。具體實(shí)施時(shí)間上，杭州市發(fā)改委會(huì)同杭州市公安局、住保房管局等部門正研究制定具體實(shí)施細(xì)則，細(xì)則明確后實(shí)施。

　　信貸支持方面，《通知》表示，購(gòu)房人在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購(gòu)住房按揭貸款時(shí)，可按首套住房認(rèn)定。例如，某家庭如果在西湖區(qū)有一套住房但在上城區(qū)無住房，其在上城區(qū)新購(gòu)住房時(shí)，辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。

　　購(gòu)房人在所購(gòu)住房的區(qū)、縣（市）僅有一套住房的，且已在杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)掛牌出售，新購(gòu)?fù)瑓^(qū)、縣（市）住房的個(gè)人住房貸款可按首套住房認(rèn)定。例如，某家庭在余杭區(qū)僅有一套住房，將該住房在杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)辦理掛牌出售手續(xù)后，在余杭區(qū)新購(gòu)住房時(shí)可按首套住房認(rèn)定。

　　此外，《通知》提出，優(yōu)化公證搖號(hào)銷售措施。對(duì)于購(gòu)房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新建商品住房項(xiàng)目，取消公證搖號(hào)銷售要求，由開發(fā)企業(yè)自主銷售。

　　中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生對(duì)記者表示，杭州可以說是除一線城市外最受市場(chǎng)關(guān)注的城市，此次全面放開限購(gòu)，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。一方面，購(gòu)房即可落戶，吸納更多省內(nèi)或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購(gòu)房區(qū)域內(nèi)無房或有一套二手房掛牌的情況，可以按首套住房認(rèn)定，無疑降低了改善客群的購(gòu)房成本，促進(jìn)其釋放需求，賣舊買新鏈條將大大通暢。

　　西安新政惠及購(gòu)房人及開發(fā)商

　　就在5月9日當(dāng)天，西安市也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，全面取消西安市住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。此外，商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)。建筑面積大于144平方米的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。

　　更受市場(chǎng)關(guān)注的是，西安此次新政對(duì)開發(fā)商的支持力度頗大，引起了行業(yè)熱議。

　　《通知》主要提及4個(gè)方面：一是原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。二是科學(xué)計(jì)算企業(yè)相關(guān)費(fèi)用，對(duì)不計(jì)容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r(shí)，不計(jì)算金額。三是允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購(gòu)買相對(duì)集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營(yíng)，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場(chǎng)。四是建立健全西安市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)“白名單制度”常態(tài)化，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

　　中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊對(duì)記者表示，近年來，西安二手房成交量不斷上升，此次全面取消限購(gòu)后，將利好二手房置換交易，成交量勢(shì)必在今年繼續(xù)上行。此舉也是為全面打開外地購(gòu)房者買房通道、吸引周邊地區(qū)乃至西北5省購(gòu)房置業(yè)群體，為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。她判斷，全面取消限購(gòu)后，拓寬了購(gòu)買人群基數(shù)，購(gòu)房者同時(shí)選擇面變寬，5月新房成交量及整個(gè)二季度都會(huì)改善。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，西安本次政策不乏創(chuàng)新性，比如在自持物業(yè)也可以出售、鼓勵(lì)企業(yè)收購(gòu)二手房并進(jìn)行微改造、租賃住房可轉(zhuǎn)為商品房等方面，都是其他城市所沒有提及的，屬于西安首創(chuàng)，具有一定借鑒意義。

　　全國(guó)僅7地尚存部分限購(gòu)

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)共有24個(gè)城市全面取消限購(gòu)，35個(gè)城市放松了限購(gòu)，除此之外，還有160多個(gè)城市出臺(tái)了包括放寬公積金貸款政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、取消首套房商貸利率下限、“白名單”項(xiàng)目融資支持等政策。

　　“目前，全國(guó)只有7地還有限購(gòu)政策。除海南省外，一線城市中，北京、上海、深圳政策仍較為嚴(yán)格，廣州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）的部分核心區(qū)仍有限購(gòu)政策。”高院生對(duì)記者表示，此輪限購(gòu)政策松綁，來自于各地對(duì)中央政治局會(huì)議精神的深入落實(shí)。

　　4月30日，中央政治局會(huì)議定調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。此后，地方樓市政策優(yōu)化調(diào)整明顯頻率加快。

　　徹底放開限購(gòu)，已成為多地的主流選擇。那么，作為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)標(biāo)志性政策，執(zhí)行了10多年的樓市限購(gòu)政策要徹底退出市場(chǎng)了嗎？

　　國(guó)金證券分析師對(duì)記者表示，當(dāng)前總的趨勢(shì)是逐漸淡出一些當(dāng)年房地產(chǎn)過熱階段的過嚴(yán)限制性措施。但具體到各個(gè)城市來說，還是會(huì)堅(jiān)持“一城一策”原則，這從近一段時(shí)間各城市的調(diào)整也可以看出?！懊總€(gè)城市實(shí)際情況不同，既包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，也包括各城市的資源稟賦、城市定位和功能等，因城施策才更為務(wù)實(shí)。比如，北京‘五一’前的政策調(diào)整，細(xì)化到了一區(qū)一策。”

　　高院生預(yù)計(jì)，目前，還有部分限購(gòu)的城市后續(xù)將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，特別是二線城市，限購(gòu)政策調(diào)整節(jié)奏或?qū)⒓涌?，同時(shí)核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策也具備調(diào)整預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)松綁是大勢(shì)所趨，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，不只是限購(gòu)，像限貸、限價(jià)、限售這些手段，現(xiàn)在很多都已取消。當(dāng)前，還有少數(shù)城市在部分執(zhí)行限購(gòu)政策，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，迫切需要因城施策、一城一策所導(dǎo)致的。市場(chǎng)供應(yīng)過剩、后發(fā)動(dòng)能不足的城市可以選擇全面取消限購(gòu)，但重點(diǎn)城市因涉及落戶政策等，目前來看動(dòng)態(tài)調(diào)整將是一個(gè)趨勢(shì)。

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　　北京：非京籍家庭五環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套房

　　在通州“雙限”松綁、五環(huán)外可以多一套購(gòu)房后，北京仍執(zhí)行著較為嚴(yán)格的購(gòu)房限購(gòu)政策。五環(huán)內(nèi)，京籍已婚家庭最多可以購(gòu)買2套，非京籍家庭最多可以購(gòu)買1套。在五環(huán)外，京籍結(jié)婚家庭最多可以購(gòu)買3套，非京籍家庭最多可以購(gòu)買2套。在購(gòu)房資格上，非京籍家庭購(gòu)房需要連續(xù)5年（含）以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

　　上海：仍限制區(qū)域、購(gòu)房套數(shù)及社保年限

　　1月30日，上海放開了執(zhí)行10年的單身限購(gòu)政策，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。上海市青浦新城、奉賢新城對(duì)社保、個(gè)稅的年限要求，由過去的5年降至3年。此外，上海仍保持嚴(yán)格的購(gòu)房政策，非上海戶籍有5年社?；蛘邆€(gè)稅限制，在購(gòu)房套數(shù)方面，上海戶籍結(jié)婚家庭、上海戶籍單身人士、非上海戶籍結(jié)婚家庭、非上海戶籍單身人士等都有著不同的購(gòu)房套數(shù)限制。

　　深圳：部分區(qū)域社保年限仍需3年

　　在5月6日實(shí)行分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)政策后，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求仍為3年。

　　廣州：部分區(qū)域仍限購(gòu)

　　1月份，廣州出臺(tái)新政，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)120平方米以上戶型購(gòu)買力全面釋放。目前，廣州的限購(gòu)區(qū)域?yàn)樵叫?、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高?zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙，本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

　　天津：市內(nèi)六區(qū)仍限購(gòu)

　　在對(duì)天津市內(nèi)六區(qū)以外區(qū)域取消限購(gòu)、放寬京冀人群購(gòu)房門檻、市內(nèi)六區(qū)120平方米以上新建商品住房取消限購(gòu)后，當(dāng)下天津市內(nèi)六區(qū)仍保持著限購(gòu)政策。

　　珠海：僅橫琴限購(gòu)

　　除了橫琴外，珠海的其他區(qū)域已退出限購(gòu)政策。在橫琴地區(qū)，對(duì)于外地戶籍家庭（包括港澳臺(tái)居民）限購(gòu)2套房產(chǎn)。

　　海南?。簣?zhí)行“全域限購(gòu)”但有所松綁

　　2018年4月22日，海南實(shí)行“全域限購(gòu)”：五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。今年以來，海南不少城市對(duì)樓市進(jìn)行小尺度松綁，比如非海南省居民在海口非主城區(qū)購(gòu)房，社保或個(gè)稅年限由5年變?yōu)?年。