為快速回籠資金，湖南省寧鄉(xiāng)市一開(kāi)發(fā)商將小區(qū)車(chē)位使用權(quán)整體打包轉(zhuǎn)讓給一家公司，業(yè)主若想擁有車(chē)位，就得加價(jià)從該公司購(gòu)買(mǎi)。5月16日，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者從寧鄉(xiāng)市人民法院獲悉，開(kāi)發(fā)商這種打包轉(zhuǎn)賣(mài)車(chē)位的做法被法院否定，該“打包轉(zhuǎn)賣(mài)”合同無(wú)效，理由是“車(chē)位首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”。

　　寧鄉(xiāng)市某開(kāi)發(fā)商為快速回籠資金，分別于2020年12月和2021年9月與某公司簽訂兩份《車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，協(xié)議約定，開(kāi)發(fā)商將寧鄉(xiāng)市某小區(qū)4棟房屋299個(gè)車(chē)位使用權(quán)作價(jià)935萬(wàn)余元轉(zhuǎn)讓給某公司，某公司需在約定時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款，且由該公司承擔(dān)所購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的物業(yè)管理費(fèi)。協(xié)議簽訂后，某公司陸續(xù)向開(kāi)發(fā)商支付了轉(zhuǎn)讓款600余萬(wàn)元。

　　此后不久，某公司認(rèn)為開(kāi)發(fā)商未交付符合條件的車(chē)位，且小區(qū)業(yè)主在知悉開(kāi)發(fā)商以打包方式將車(chē)位轉(zhuǎn)讓給某公司后抵制情緒強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商也未積極妥善解決，可能導(dǎo)致車(chē)位難以出售，遂向?qū)庎l(xiāng)市人民法院起訴要求解除合同。而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為某公司未按照協(xié)議約定時(shí)間支付車(chē)位轉(zhuǎn)讓款，向法院提起了反訴。

　　寧鄉(xiāng)市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)屬于該區(qū)域內(nèi)商品房的配套設(shè)施。雖車(chē)位、車(chē)庫(kù)在物理上具有獨(dú)立性，但其社會(huì)功用在于滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主的居住需要，是對(duì)商品房提供的居住功能的延伸和拓展。

　　此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的第1190號(hào)公告中《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2016年版）規(guī)定“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車(chē)（含通勤車(chē)）停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)”，以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的形式為建設(shè)單位等設(shè)置了設(shè)計(jì)、修建車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以滿(mǎn)足業(yè)主需求的強(qiáng)制性義務(wù)。

　　《民法典》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”，以民事基本法的形式規(guī)定了業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的優(yōu)先利益。在私家車(chē)日益成為普通家庭日常交通工具的當(dāng)下，建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的強(qiáng)制配備應(yīng)首先供業(yè)主使用，這是小區(qū)內(nèi)業(yè)主享有的與商品房的占有、居住相關(guān)聯(lián)的一種受法律保護(hù)的利益。對(duì)業(yè)主而言，相當(dāng)數(shù)量的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的配備，亦是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益受到法律保護(hù)。

　　法院認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)不得違反“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”的法律規(guī)定，雙方簽訂的《車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的目的并非滿(mǎn)足業(yè)主需要，且有可能影響其他業(yè)主對(duì)車(chē)位的需求，違反了上述法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效，法院認(rèn)定《車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》自始無(wú)效。

　　據(jù)此，寧鄉(xiāng)市人民法院判決299個(gè)車(chē)位轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，開(kāi)發(fā)商向某公司退還轉(zhuǎn)讓價(jià)款600余萬(wàn)元。記者獲悉，該判決近日已生效。

　　審理此案的寧鄉(xiāng)市人民法院藍(lán)月谷人民法庭庭長(zhǎng)胡鴻在接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，相當(dāng)數(shù)量的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的配備，是與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益受到法律保護(hù)。開(kāi)發(fā)商不能因回籠資金的需要而將大量車(chē)位打包出售給他人而侵害業(yè)主的利益。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者也不要妄想通過(guò)購(gòu)買(mǎi)大量車(chē)位以此囤積、加價(jià)轉(zhuǎn)售，在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主間賺取差價(jià)，獲取高額利潤(rùn)，這類(lèi)行為往往會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效行為，到時(shí)不僅車(chē)位得不到，給付資金的占用利息也得不到法院的支持。